Kredyt budowlano-hipoteczny – pierwsze kroki w drodze do wymarzonego domu

 

Kredyt budowlano-hipoteczny to produkt, z którym warto zaznajomić się kilka miesięcy przed rozpoczęciem budowy domu. Różni się od zwykłego kredytu hipotecznego m.in. sposobem wypłaty środków, dzielonych na transze, przelewanych na rachunek klienta, obszerniejszą dokumentacją techniczną dostarczaną do banku, okresem budowlanym, skutkującym spłatą jedynie odsetek, czy nieco dłuższym procesem analizy.

Omawiając tematykę kredytu budowlano-hipotecznego należy wziąć pod uwagę kilka aspektów.  Oto one:

  1. Specyfikacja domu, powierzchnia użytkowa

Ważne czynniki, na podstawie których banki określają minimalne koszty budowy domu. Celem każdego banku jest zapewnienie klientowi środków w wysokości gwarantującej mu zakończenie budowy, a tym samym uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Część klientów zakłada wybudowanie domu niższymi nakładami, co stoi w konflikcie z procedurami banku.

Osoby te muszą pamiętać, że minimalny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej domu w poszczególnych bankach waha się  od 2 000 zł do prawie 3 000 zł. Środki własne plus kredyt muszą dać sumę, która dzielona przez powierzchnię użytkową domu wykaże wynik min. 2 000 zł. Proszę mieć jednak na uwadze, że to wartość przyjmowana jedynie przez część banków. Bezpieczniejszą granicą jest przyjęcie kwoty 2 500 zł.

  1. Zdolność kredytowa

Przed wyborem projektu określającym nie tyle wygląd domu co jego powierzchnię użytkową warto skonsultować z Doradcą Kredytowym swoją maksymalną zdolność kredytową. Doradca sprawdzi Państwa możliwości finansowe w kalkulatorach kilkunastu banków. Podane wartości mogą się znacznie różnić względem siebie.

Przykład – Małżeństwo trzydziestolatków z jednym dzieckiem, dochód netto w gospodarstwie domowym 4 500 zł, brak zobowiązań kredytowych, miejsce zamieszkania Zduńska Wola. Do porównania przyjąłem trzy duże i popularne banki:

Maksymalna zdolność kredytowa w banku A –  241 000 zł.

Maksymalna zdolność kredytowa w banku B –  226 000 zł.

Maksymalna zdolność kredytowa w banku C –  312 000 zł.

Proszę pamiętać, że podane wartości mają charakter poglądowy i mogą się różnić od zdolności określonej na etapie analizy wniosku w banku.

  1. Wkład własny

Tematem często poruszanym na spotkaniach z klientami jest wkład własny. Minimalne wymagane zaangażowanie wynosi, w zależności od banku, od 10 do 20%.  Przy budowie domu wkładem własnym klienta jest zazwyczaj działka, pod warunkiem, że nie jest obciążona kredytem hipotecznym zbliżonym wysokością do jej wartości. Budowę można finansować częściowo z własnych pieniędzy, resztę pożyczając w banku. Ważne aby łączna wysokość nie była mniejsza od wartości omówionych w punkcie pierwszym. W niektórych bankach przy wyższym wkładzie własnym klienta jest możliwość uzyskania lepszych warunków cenowych kredytu.

  1. Kosztorys budowlany

Jednym z dokumentów kredytowych, niezbędnym w procesie analizy wniosku w banku, jest kosztorys budowlany. Mając ustalone łączne koszty budowy musimy rozpisać je na poszczególne prace do poniesienia. Każdy z banków dysponuje własnym kosztorysem. Zdarza się, że  dokładne wypełnienie kosztorysu może zająć kilka godzin oraz musi zostać skonsultowane i podpisane przez kierownika budowy. Proste i czytelne kosztorysy, bez potrzeby określania wysokości poszczególnych transz do uruchomienia i terminów realizacji prac należą do mniejszości.

Przy wypełnianiu kosztorysu polecam „wykorzystanie” Doradcy Kredytowego, którego wiedza i doświadczenie pomoże Państwu znacząco skrócić czas przygotowania dokumentu. Sam wielokrotnie pomagałem w ten sposób swoim klientom.

  1. Wycena nieruchomości

Bank na etapie analizy wniosku musi znać docelową wartość nieruchomości, czyli wartość działki z gotowym, wybudowanym już domem. Do określenia wartości nieruchomości służy wycena nieruchomości. Wycena jest jednorazowym kosztem do poniesienia przez klienta, który może zdecydować się na wewnętrzną opinię banku, bądź zewnętrzny operat szacunkowy, wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego. Kwestia wyceny poruszana jest na etapie wyboru banków, do których klient chce złożyć wniosek. Część banków opiera się jedynie na własnych wycenach, w części można wykorzystać swój operat, zamówiony u rzeczoznawcy.

Koszty wyceny to kwoty od ok. 170 zł do ok. 1 000 zł (najczęściej między 300 zł a 700 zł).

  1. Okres budowlany i karencja w spłacie kapitału

Banki przeprowadzają  kontrolę inwestycji przed wypłatą każdej kolejnej transzy kredytu. Celem jest ocena postępu prac budowlanych, zaangażowania środków z kredytu oraz prawidłowości przebiegu inwestycji. Do czasu wypłacenia ostatniej transzy kredytu spłacane są co miesiąc same odsetki. Termin zakończenia inwestycji różni się w zależności od banków, zazwyczaj wynosi 24 miesiące (maksymalnie 36 miesięcy). Przed upływem określonego w umowie okresu klient zobligowany jest dostarczyć do banku urzędowy dokument o uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

  1. Domy energooszczędne, pompy ciepła, oczyszczalnie ścieków itp.

Coraz popularniejsza w naszym kraju staje się budowa domów energooszczędnych i pasywnych. W oparciu o stopień energooszczędności domu można otrzymać dofinansowanie do jego budowy (dokładnie spłatę części kapitału kredytu) 30 000 zł brutto bądź 50 000 zł brutto. Na początek trzeba znaleźć w banku kompetentnego i cierpliwego doradcę (większość kredytów z dofinansowaniem dostępnych  jest bezpośrednio w placówkach banków) i przejść niezwykle skomplikowany proces uzyskania wielu dokumentów,  wiążący się z dodatkowymi kosztami. Dodatkową „zachętą” do skorzystania z kredytu z dofinansowaniem jest jego wyższa cena. Wg mojej wiedzy w całej Polsce z dofinansowania skorzystało ok. 40 osób. Zaiste porażająca liczba.

Nie małym stopniem skomplikowania odznaczają się kredyty z dofinansowaniem do zakupu pomp ciepła, przydomowych oczyszczalni ścieków itp. Są to kredyty niezależne od kredytu budowlano-hipotecznego, udzielane bezpośrednio w Banku Ochrony Środowiska. Zazwyczaj duża część dokumentacji technicznej, jaką należy dostarczyć do banku przygotowywana jest przez firmę realizującą montaż danego urządzenia. O dofinansowanie (ze znacznie lepszym skutkiem) do zakupu zespołów ekologicznych klienci wnioskują na etapie budowy, po uprzednim uzyskaniu kredytu budowlano-hipotecznego.

Podane powyżej informacje uważam za najważniejsze przy budowie domu ze środków bankowych. Oczywiście nie wyczerpują całkowicie tematu. Każdą sprawę profesjonalny Doradca Kredytowy powinien traktować indywidualnie, udzielając klientom na dowolnym etapie pomocnych rad i wskazówek. Warto też uzupełnić nieco więcej dokumentów i złożyć wniosek kredytowy do min. dwóch banków aby mieć alternatywę wobec niepowodzenia w banku pierwszego wyboru.

Zapraszam Państwa do kontaktu.